不動産投資の魅力
基本的に景気があまり良くない時は、不動産の価格が下がっている からといって、購入する人は少ないです。 景気の悪い時は悪い思惑が沢山人々の脳裏をかすめます。例えば、 「この後何年たっても、景気は回復しないのではないか」 「今は何とかやっていけれど、リストラにより早期退職に追い込まれる かもしれない」というような不安がもしあるのであれば、不動産のような FX なものはとても買う気になれません。 こうした思いは、実際の景気や生活上の問題ではなく、景気感からくる ものなのです。メディアの影響も多分にあります。 いつまでも、「景気は緩やかに回復している」だの、「すでに景気は底を 打った」などど、何の裏付けも品評性もないコメントがでれば、不信感 からか、到底人々は明るい気持ちになれるはずがありません。 仮に景気が良くなったとしても、好景気になったことを実感できない程 人々の心は不安に閉ざされてしまう傾向が強いです。 また、景気の良い悪いは、いったい何と比べて悪いのか、企業の業績 が前年度より下がったから景気が悪いのでしょうか。 今イチその辺が明確でないため、景気が良くなってると聞いても実感 出来なかったり、景気は下降、もしくは横ばいと聞かされると、さらに 悪くなると身構えてしまう傾向が強まります。 事実、実体経済に問題があるということよりも、景気感に左右されすぎ ることに問題があるようにおもえてなりません。 ここ最近の金融不安もしかりです。最初から問題の大きい日経225 を 取り扱っていたのですから、当然の結果が起きただけにもかかわらず、 パニック売りから価値が大暴落することになりました。 これにより、金融機関の含み損が拡大し、ついには存続が危ぶまれる 状態にまで発展しています。そして、今では世界的に景気後退に追い 込むまでの大きな原因にまで発展しました。 しかし、どんな不景気でも儲かっている企業はは、２桁で成長していま すし、個人の人でもお金を持っている人は、沢山持っています。 ですので、実体経済ウンヌンよりも、この景気感がよくなることを常に考 えることによって、不動産を含めたありとあらゆる投資商品にお金が流 れると思いますので、まずは不安を取り除くことが先決です。
当然のことながら、不動産投資を行う上で物件に対する確かな目を 持つことは非常に重要です。これだけは実際に自分の足で現場へ 出向き、物件の状態や周辺の環境を見て目を養うしかありません。 これから不動産投資を行おうと考えている方の多くが、こうした物件 に対する情報にとらわれないようにすることよりも、実際に利回りに ばかりとらわれ過ぎているように思います。 そのため肝心なところを見過ごしてしまったがためにあとあと大きな 痛手をおうことになることが少なくありません。もちろん不動産投資 である以上投資することには変わりないので利回りは重要です。 しかし、投資する上で最重要条件ではありません。なぜなら不動産 投資をする方の中には、銀行嫌いなどの理由から、自己資金のみ で高額の不動産物件を購入してしまうという人もいます。 そして、自己資金のみで不動産を購入するのであれば、この時点で のリスクは低いので利回り重視でも問題ありません。 しかし、もし金融機関から融資をうけて物件を購入するのであれば、 実際に、融資を受ける金融機関にとっても魅力的な物件であるかと いうことも考えなければなりません。そうしないと金融機関から融資が受けられないからです。特にここ 最近は金融機関の規制する動きが顕著です。 こうした背景には過去にバブルでどこも痛手を受けていることが大 きな要因としてあげられます。ですので、物件査定に関しましては ここ数年でかなり厳しくなっております。こうしたことから、上述した点には十分注意する必要があります。
不動産の価値は築年数が経過するとともに減少することになるので すが、それにともなって、入居者の確保が難しくなります。 外為 が着実に進んでいる今現在においては、家賃を上昇させ ることは出来ません。逆に家賃相場が低下すれば、家賃を下げたく ないと思っても下げなければ入居者は確保できません。 世界的に金融危機が広がっているため、世界景気が大きく後退して いるので日本国内も例外なく景気が悪化しています。 なので、こうした状況下で家賃を上げることは出来ませんので、今後 も完全に買い手市場が継続することになりそうです。 そして、入居者を確保するのが自力では難しいと判断した場合には、 専門の業者にも集管理を依頼するのが一般的です。 これまでであれば、２〜３ヶ月程度で見つかったのが半年以上掛か る場合も珍しくないようです。それほど状況が悪化しています。 空室をしっかりと埋めるには、家賃を相場に合わせなければなりま せんし、保証額も相当抑えられることになります。もし、入退去が 繰り返されるとさらに悪化することになります。 ですので、築年数や立地条件にもよりますが、収益悪化は避けられ そうにありませんので、対策を講じなければなりません。 築年数が古いのであれば、そのまま所有し続けるよりも、レンタルの コンテナサービスなど他の事業に鞍替えするのも一つの手です。 特に、周辺に新しい物件が多数建設され、過当競争が激しくなって いるのであれば、検討する価値はあると思います。
不動産の価値は築年数が経過するとともに減少することになるので すが、それにともなって、入居者の確保が難しくなります。 少子高齢化が着実に進んでいる今現在においては、家賃を上昇させ ることは出来ません。逆に家賃相場が低下すれば、家賃を下げたく ないと思っても下げなければ入居者は確保できません。 世界的に金融危機が広がっているため、世界景気が大きく後退して いるので日本国内も例外なく景気が悪化しています。 なので、こうした状況下で家賃を上げることは出来ませんので、今後 も完全に買い手市場が継続することになりそうです。 そして、入居者を確保するのが自力では難しいと判断した場合には、 専門の業者にも集管理を依頼するのが一般的です。 これまでであれば、２〜３ヶ月程度で見つかったのが半年以上掛か る場合も珍しくないようです。それほど状況が悪化しています。 空室をしっかりと埋めるには、家賃を相場に合わせなければなりま せんし、保証額も相当抑えられることになります。もし、入退去が 繰り返されるとさらに悪化することになります。 ですので、築年数や立地条件にもよりますが、収益悪化は避けられ そうにありませんので、対策を講じなければなりません。 築年数が古いのであれば、そのまま所有し続けるよりも、レンタルの コンテナサービスなど他の事業に鞍替えするのも一つの手です。 特に、周辺に新しい物件が多数建設され、過当競争が激しくなって いるのであれば、検討する価値はあると思います。
投資物件を所有していれば安定した家賃収入が見込めますが、それ はあくまでも入居者が埋まっている状態に限ってです。 当然のことながら入居者がゼロであれば家賃収入もゼロになるので すから安定した収益を見込めるわけがありません。 これは賃貸アパート・マンションに限ったことではありません。オフィス ビルなどに関しても同様です。入居者およびテナントあっての賃料収 入であることを常に意識しなければなりません。 そして、残念ながら投資物件を所有しているからといって、必ず入居者 が埋まるという時代はすでに終わっています。 都内でも商業地域から一歩外れれば駅前にあってもビル一棟入居者 ゼロのところも決してめずらしくない状況にあります。 正直なところ、既に物件を所有されている方で空室問題で頭を痛めて いない方を探す方が大変な状況にあります。 そうした中で一つの打開策としてあげられるのが、既存の入居者に対 してアンケートを行なうことです。なぜなら物件に対する正当な評価は そこに実際に済んでいる人しかできないからです。 もちろん、ただアンケート用紙を入居者の方々に配っただけでは誰も 回答してくれませんので、1000円以下の粗品や商品券などを条件に アンケートを募ると良いでしょう。 そして、アンケートの質問についてですが、厳しい答えをもらえるよう に普段の生活で不便を感じている点や、改善してもらいたいところを 書きやすいように工夫してください。こうすることで本当に取り組まなければならない点が見えてきます。