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厳しい審査ゆえに、「公庫がなくなれば庶民のマィホームの夢が絶たれる」との批判が噴出した。
しかし銀行の審査を通らないような人が無理にマイホームを建ててもロクなことにはならない。
そういう人にまで公庫が貸し付け、家を買わせてきたことこそが問題であって、本来であればそのような層には官民が協力して低廉かつ上質な賃貸住宅をもっとたくさん供給すべきだった。
その意味では、公庫融資の五年以内廃正は、新築重視の持ち家政策を中古車場や賃貸市場の育成へと転換するよい機会になるはずなのだが、廃止決定後の動きを見ていると、だんだん雲行きが怪しくなってきた。
それを象徴するのが「協調融資」である。
協調融資というのは、公庫と銀行が相乗りの形で住宅取得額の八割までを融資し、返済不能に陥った場合は公庫が銀行の融資分を全叡保証するというものだ。
「Sパッケージ」という統一名称で商品化され、二〇〇二年四月、T銀行、M銀行、U銀行、Z銀行などが取り扱いを始めた。
「銀行は貸してくれるのか?」という庶民の声に応える件組みと歓迎する声が多いようだが、銀行にしてみれば、ローンの焦げ付きリスクを公庫に転嫁できるので、これほど旨味のある話はない。
個人向け住宅ローンは、これまでは貸し倒れリスクの少ない優良債権だったが、不況にともなうリストラなどで焦げ付きが増えている。
そのリスクを公庫が引き受けてくれる。
本来なら貸し倒れリスクに見合った審査基準をとらないと危なくてしょうがないが、いざというときは公庫が保証してくれるとなれば、当然、融資条件はゆるくできる。
実際、借入申込要件、審査基準等は、公庫基準に沿うことになった。
一方、公庫にしても銀行と手を組むことで、五年以内の廃正後も、実質的な住宅ローンの融資機関として生き残る道が開けた。
廃止後は住宅ローンの証券化などを行う独立行政法人に移行することになっているが、それがそのまま協調融資の受け皿機関になる可能性が極めて濃厚になった。
「公庫の長期固定の住宅融資は民業圧迫だ」「いや民間では難しい低所得者層への住宅融資を実現している意義ある機関と理解すべきだ」-。
銀行が非難し、これに公庫が反論する。
そうした対立関係を延々と続けてきた両者が、危機に直面し、手を結んだ。
銀行は不良債権に苦しんでいる。
公庫はK政権の進める構造改革のなかで五年以内の廃止が決まった。
それを考えると、協調融資というのは、何とも双方にとって都合がいい。
さらに言えば、公庫の融資絞込みでマイホームの取得に二の足を踏んでいる人たちに購入を促す効果も期待できる。
N町の議員の方々やK市の関係官庁のお役人もニンマリだろう。
ひょっとしてこれは、構造改革に反対する政治勢力とK市の官僚、そして民間銀行とがスクラムを組んで、公庫融資削減(廃正)不安を解消することで庶民を味方につけ、住宅投資を刺激しっつ、銀行救済と公庫の延命もはかるという、一石三鳥を狙った高等戦術なのではないか。
ともあれ公庫と銀行による協調融資の登場で、公庫融資の削減分は当面なんとか穴埋めできるかもしれない。
そうなると「マイホームは諦めた」と思っていた人たちのなかにも「やっぱり買おうか」と考え直す向きも出てくるだろう。
社団法人都市開発協会の調べ(二〇〇一年)によると、首都圏の標準的なマンション(専有面積七五平方メートル)の価格は約三九七五万円。
一方、サラリーマン世帯の年収は全国平均で約七七四万円で、年収倍率は五二四倍となった。
マンション価格は下がったが、世帯年収も下がったため、ほぼ横ばいの状態が続いている。
驚くのは、この年収倍率五・一四倍をして「生活を切り詰めれば手が届く範囲」という評価があることだ。
いつの間にかこの国では、住宅価格というのは年収の五倍程度で御の字ということになってしまった。
年収八〇〇万円の人がその五倍の四〇〇〇万円の住宅を貰うなら、頭金として物件価格の二割の八〇〇万円を用意して、残りの三二〇〇万円をローンでまかなう。
それが当たり前になっている。
年収八〇〇万円で三二〇〇万円のローンということは可能である。
実際には年収の五倍前後まで貸し込むのが日本の実情だ。
しかし欧米では住宅ローンの年収倍率はせいぜい二〜三倍である。
日本の住宅ローン負担は先進国のなかで際立って高い。
理由は言うまでもない。
戦後の地価神話のなかでとんでもない水準まで住宅価格を吊り上げてしまったからだ。
ついでに言えば家賃も同様で、日本では「月収の三〇%程度まで」などとよく言われるが、欧米では二〇%程度というのが相場である。
しかも広さはケタ違いだ。
その意味では、マイホームも賃貸の相場もいずれ欧米水準まで下がると考えるのが妥当なのである。
いずれにしろまだまだこの国の住宅は高い。
安くなったとはいえ、雇用も不安定で、収入も落ちている状況では、いくら協調融資の登場で、公庫融資の削減分は上一面できるといっても、よほどしっかりした資金計画を立てないと、返済に行き詰まり、住宅ローン破産の憂き目を見ないとも限らない。
毎月の返済がしやすいからといって、三五年の長期にわたる借金だということを考えないと先行き行き詰まる。
公庫への返済に行き詰まって公庫住宅融資保証協会によって代位弁済(肩代わり返済)された件数は、九一年度の約五〇〇〇件から二〇〇〇年度には約一万七七〇〇件へと三倍以上に膨れ上がっている(実質破綻の六カ月以上の長期延滞者はその倍の約三万三〇〇〇人)。
この大半が自己破産に至ったと見られている。
六年連続で過去最悪を更新中だ。
しかしなかにはこういう見方をする人がいる。
「公庫の代位弁済を受けた人がすべて自己破産したとしても一割にも満たない。
あるいは公庫利用者五五〇万人に占める代位弁済の割合は、わずか三%程度にすぎない。
ごく一掘りの失敗者にことさら目を向け、下手に住宅ローンを組むと破綻しかねないと脅すのはいかがなものか」と。
なるほど、その指摘には一理ある。
しかし肝心のことを忘れている。
代位弁済直前の長期延滞者が一二一万三〇〇〇人もいるように、その長期延滞の直前で何とか必死に踏みとどまっている人が何十万人もいることを。
一説によるとその数は一〇〇万人にのぼるとも言われている。
公庫利用者の五人に一人弱が住宅ローン破綻の淵にあるかもしれないのだ。
今後、長期延滞、代位弁済、自己破産へと、その破綻の淵に転げ落ちる人が増えるのは確実である。
なぜなら九〇年代にマイホームを貰った人は、その多くが「ゆとり返済」を利用しているからだ。
これは当初丘年間の返済額を五〇年返済として計算するため、最初の五年間の支払額は極端に少なくてすむが、一年目、二年目と支払額が急増する「先楽後憂」型の返済方法である。
このため負担増に耐えられずに返済に行き詰まるケースが急増、「ローン破綻、自己破産の温床である」との批判が巻き起こり、二〇〇〇年限りで廃正になった曰く付きのローンである。
返済額が増えても給料も増えるから大丈夫。
給料が右肩上がりで上昇することを前提にした返済方法だから、バブル以前の価値観に依拠したものであったことは明らかだ。
バブル崩壊後の終身雇用・年功序列の日本型経常の終焉を完全に見誤った歴史的失政と言わざるを得ない。
率に換算すると、当初五年間を一とした場合、六年目は一・五、七年目は一・八である。
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